La esperanza del alquiler en la crisis inmobiliaria

16 Sep 2014 15:03
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Según el diario de Sevilla oficial esta mañana:

"EL Banco Central Europeo acaba de sacar unos datos sobre el mercado inmobiliario que son muy útiles en estos momentos en que tantos que se han convertido en propietarios de vivienda, voluntariamente o no, y potenciales inversores, se plantean la rentabilidad del alquiler como un mal menor en estos tiempos de crisis.

Hay una lógica en el razonamiento de que alquiler y precio de la vivienda deberían ir juntos, ya que el valor de un activo debería ser igual al valor descontado del flujo de rentas que genera. Sin embargo no es así, y los precios de la vivienda muestran en general oscilaciones fuertes, mientras que los alquileres son más estables. El ajuste de la relación entre alquileres y precios de la vivienda se da cuando estos últimos se corrigen tras las burbujas, y se vuelve a lo que podría considerarse una relación normal. Entre 1991 y 2008 el precio de la vivienda subía en España a una media anual superior al 10%, y los alquileres del 4%. Desde 2008 a la actualidad la vivienda cae a un ritmo medio del 6% (alrededor de un 40% en casi siete años), mientras que los alquileres crecen de media a un 1%.

En España hay un mercado importante de alquiler privado, ya que la vivienda de alquiler social es algo muy reducido, a diferencia de Alemania y otros países de la Unión Europea (EU). También a diferencia de esos países, en España el control de los alquileres es relativamente bajo, y la normativa actual lo deja a la voluntad de las partes implicadas.

Pero en el alquiler influyen otras cuestiones que no son sólo el precio de la vivienda, como los tipos de interés, los impuestos sobre la propiedad, el tratamiento fiscal de las rentas, la morosidad y la protección del arrendador, los costes de mantenimiento, las expectativas de revalorización o no de las viviendas, y la situación de inseguridad económica que favorece el alquiler frente a la compra. Es vital que los gobiernos central, autonómico y local, en sus ámbitos de competencias, miren a estos factores y se aseguren de que se está apoyando de verdad esta forma de salida de la crisis.

Es muy llamativo que la vivienda en propiedad sea casi el 80% en España y no llegue al 50%. No hace falta pensar mucho para sacar la conclusión de que la ruina de España ha venido en buena medida de esta burbuja devastadora que ha desequilibrado a las empresas, al mercado de trabajo, a las entidades financieras, y a las familias, fuertemente endeudadas en inmuebles cuyo valor ha caído en una media del 40% durante los años de crisis. Y, sin embargo, las circunstancias de Alemania, con mucha vivienda social y en alquiler fruto de la política seguida tras la destrucción de la guerra, hicieron que no disfrutara de la expansión de la economía y el empleo como en España en los años anteriores a esta crisis, pero tampoco sufriera el desastre posterior. De nada vale mirar al pasado si no es para reforzar la idea de que hoy, más que nunca, es necesario un impulso a la compra de viviendas, suelo, y a la construcción, para ponerlas en alquiler, en un proyecto donde inevitablemente ha de unirse la intervención pública con la iniciativa privada."

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